Société à l'IS
Usufruit de SCPI avec réinvestissement des loyers
Loyers replacés en usufruit : effet cumulatif année après année, puis extinction.
SCPI — clés de démembrement au 01/05/2026 (94 références)
Corum Origin · Corum AM
Loyers nets cumulés sur 10 ans370 145 €
Économie d'IS (amortissements)75 156 €
GAIN GLOBAL144 676 €
Rendement global144,7 %
Rendement annualise14,5 %
Décomposition du gain global
Capital initial recupere — 100 000 € (40,9 %)Gain sur loyers — 69 520 € (28,4 %)Économie d'IS (amortissements) — 75 156 € (30,7 %)
Loyers nets année par année : montee en puissance puis extinction des tranches
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Phase de réinvestissement — pic à 59 401 €Extinction progressive (plus de réinvestissement)
Composition du gain global
Gain sur loyers — 69 520 € (48,1 %)
Économie d'IS (amortissements) — 75 156 € (51,9 %)
Nominal de parts contrôle par l'investissement initial dans Corum Origin (clé de 22,0 %) 100 000 € / 22,0 % — clé ESTIMATION du cabinet (à confirmer aupres de la société de gestion) | 454 545 € |
Loyers annuels bruts puis nets d'IS (part France 6 %) 25 000 € - 375 € d'IS art. 209 CGI et conventions fiscales | 24 625 € |
Rendement net annuel de chaque euro place en usufruit 24 625 € / 100 000 € | 24,6 % |
Réinvestissement : chaque année des 5 premières, les loyers perçus sont replaces en usufruit de même durée (nouvelle tranche produisant 5 ans) 5 réinvestissement(s), soit 300 626 € investis au total sur la période | 200 626 € |
Loyers nets cumulés sur 10 ans (montee en puissance puis extinction progressive des tranches) pic de 59 401 € en année 5 | 370 145 € |
Gain sur les loyers (cumul des loyers - TOTAL investi, reinvestissements compris) 370 145 € - 300 626 € — les loyers des 5 premières années etant replaces, ils ne sont pas encaissés | 69 520 € |
Économie d'IS : chaque tranche d'usufruit est amortie sur 5 ans (25 % du total investi) 300 626 € x 25 % amortissement de l'usufruit temporaire — PCG (regl. ANC 2014-03) art. 214-1 ; art. 39, 1-2° CGI | 75 156 € |
GAIN GLOBAL (loyers + amortissements) 69 520 € + 75 156 € | 144 676 € |
Rendement global sur le capital initial 144 676 € / 100 000 € | 144,7 % |
Rendement global annualise (moyenne simple sur 10 ans) 144,7 % / 10 | 14,5 % |
Le regard du fiscaliste
- •Clés de répartition relevees au 01/05/2026 (vérifier leur provenance et leur actualite aupres de la société de gestion). Cette projection suppose que la clé et le taux de distribution restent IDENTIQUES pendant toute la période : dans la realite, les sociétés de gestion les revisent chaque année — présenter aussi un scénario prudent (rendement minore de 0,5 à 1 point).
- •Mecanique : les loyers des 5 premières années sont replaces en usufruit, chaque tranche produisant à son tour pendant 5 ans. Les flux montent jusqu'à l'année 5 puis decroissent avec l'extinction des tranches — d'où la forme en cloche du graphique.
- •L'effet de levier vient du réinvestissement systematique : le capital ne « dort » jamais, et chaque nouvelle tranche ouvre un nouvel amortissement déductible.
- •La disponibilité des usufruits n'est pas garantie : les sociétés de gestion ouvrent des enveloppes limitées. Le réinvestissement annuel doit être confirme produit par produit — il peut se faire sur une AUTRE SCPI que celle d'origine.
- •La trésorerie est immobilisee sur toute la durée affichee : à reserver à un excédent structurel, jamais à un fonds de roulement.
- •L'amortissement est présente séparément de l'IS sur les loyers, conformement aux simulations du cabinet — l'économie réelle dépend du résultat d'ensemble de la société (à valider avec l'expert-comptable).
- •Alternative à comparer : la nue-propriété de SCPI (pas de revenus donc pas d'IS pendant la période) — voir la calculette Nue-propriété.
- •ATTENTION art. 13, 5° CGI : le produit de la PREMIÈRE CESSION à titre onereux d'un usufruit temporaire — y compris sa constitution par le plein propriétaire — est impose au barème de l'impôt sur le revenu dans la catégorie dont relevent les revenus procures par l'usufruit (revenus fonciers), et non en plus-value. Vérifier avec la société de gestion que CHAQUE tranche réinvestie est une SOUSCRIPTION démembrée et non l'acquisition d'un usufruit cédé par un plein propriétaire.
- •Acquisition sur le MARCHE SECONDAIRE : droits d'enregistrement de 5 % pour les parts de sociétés à preponderance immobilière (art. 726, I, 2° CGI), à integrer au prix de revient de chaque tranche.
- •Deux réserves techniques : l'économie d'IS porte sur la totalité de l'amortissement, alors que la fraction se rapportant aux revenus de source étrangère peut ne pas être effectivement déductible en France ; et l'IS est ici assis sur les revenus distribués, quand l'art. 238 bis K, I CGI retient la quote-part de RÉSULTAT de la SCPI.
- •IFI : pendant le démembrement, la valeur en pleine propriété est déclarée par l'usufruitier (art. 968 CGI) — ici la société à l'IS, dont les associés personnes physiques peuvent être imposés sur la fraction immobilière de leurs titres.
Barèmes appliqués : loi de finances 2026 et loi de financement de la sécurité sociale 2026. Montants indicatifs, à vérifier à chaque loi de finances.
Simulateurs liés
- Usufruit de SCPI à l'IS : rendement et amortissementClé de répartition selon la durée, impôt sur les sociétés sur la part française, amortissement de l'usufruit.
- Contrat de capitalisation à l'IS : taxation annuelleTaxation annuelle de la plus-value latente sur une base forfaitaire, régularisée au rachat.
- Nue-propriété : décote, fiscalité nulle et rendementDécote à l'acquisition, aucun revenu donc aucune fiscalité, remembrement exonéré au terme.
Votre situation sort du cadre de ce simulateur ?
Un simulateur applique une règle générale. Il ne connaît ni votre régime matrimonial, ni vos revenus des autres années, ni les opérations déjà engagées. Vingt minutes suffisent à vérifier si le chiffre ci-dessus tient dans votre cas.
Nous écrire