Immobilier
Capacité d'emprunt et budget d'acquisition
Norme HCSF de 35 % assurance comprise, mensualité maximale et budget d'acquisition qui en découle.
Mensualite maximale (assurance incluse)1 750 € / mois
Capital empruntable332 938 €
Budget total avec apport362 938 €
Coût total du crédit192 062 €
Coût complet du financement
Capital emprunte — 332 938 € (63,4 %)Intérêts — 167 092 € (31,8 %)Assurance — 24 970 € (4,8 %)
Mensualite maximale : 35 % des revenus (assurance incluse), moins les crédits en cours 5 000 € x 35 % - 0 € norme HCSF (décision du 29/09/2021, contraignante depuis 2022) | 1 750 € / mois |
Capital empruntable sur 25 ans à 3,5 % + 0,30 % d'assurance 1 750 € / (facteur d'annuite + assurance mensuelle) | 332 938 € |
Coût total du crédit (intérêts + assurance sur toute la durée) 167 092 € d'intérêts + 24 970 € d'assurance | 192 062 € |
Budget d'acquisition (capital + apport), frais de notaire à déduire (environ 8 % dans l'ancien) 332 938 € + 30 000 € | 362 938 € |
Soit un prix de bien maximal net de frais de notaire (ancien) 362 938 € / 1,08 | 336 054 € |
Le regard du fiscaliste
- •Norme HCSF : 35 % de taux d'effort (assurance incluse) et 25 ans maximum (27 ans avec différé en VEFA/travaux). Juridiquement contraignante pour les banques depuis 2022.
- •Marge de dérogation : les banques peuvent deroger pour 20 % de leur production, réservée en priorite à la résidence principale et aux primo-accedants — un bon dossier peut dépasser 35 %.
- •Certaines banques calculent l'investissement locatif en « differentiel » (loyers - mensualite au numérateur), plus favorable que la méthode 70 % — faire jouer la concurrence.
- •Le « reste à vivre » complète le taux d'effort : pour les hauts revenus, il autorise souvent la dérogation ; pour les petits budgets, il peut bloquer sous 35 %.
- •L'assurance emprunteur se delegue dès la souscription et se résilie à tout moment (loi Lemoine 2022) : 0,10 point économisé ≈ plusieurs milliers d'euros — poste de negociation majeur.
- •Le taux d'usure plafonné le TAEG global : en période de taux volatils, vérifier que taux + assurance + frais restent sous le seuil trimestriel.
Barèmes appliqués : loi de finances 2026 et loi de financement de la sécurité sociale 2026. Montants indicatifs, à vérifier à chaque loi de finances.
Simulateurs liés
- Rendement locatif et TRI : du brut au net-netDu rendement brut au net-net, cash-flow mensuel après crédit et TRI intégrant la revente.
- Plus-value immobilière : impôt, abattements et surtaxeForfaits de 7,5 % et 15 %, abattements pour durée de détention distincts entre impôt et prélèvements sociaux, surtaxe.
- Épargne programmée : projeter un capital ou atteindre un objectifIntérêts composés, versements réguliers, et le calcul inverse : combien verser pour atteindre un objectif.
Votre situation sort du cadre de ce simulateur ?
Un simulateur applique une règle générale. Il ne connaît ni votre régime matrimonial, ni vos revenus des autres années, ni les opérations déjà engagées. Vingt minutes suffisent à vérifier si le chiffre ci-dessus tient dans votre cas.
Nous écrire