Société à l'IS

Usufruit de SCPI à l'IS : rendement et amortissement

Clé de répartition selon la durée, impôt sur les sociétés sur la part française, amortissement de l'usufruit.

SCPI — clés de démembrement au 01/05/2026 (94 références)

Corum Origin · Corum AMDurée de l'usufruit :

Montant investi en usufruit

€

Clé officielle à 5 ans (modifiable)

Taux de distribution de la SCPI

Part des REVENUS de source française (soumise à l'IS)

Taux d'IS de la société

Fiscalité étrangère à la source (part hors France)

Valeur d'une part en pleine propriété

€

Loyers nets cumulés123 125 €

Économie d'IS (amortissement)25 000 €

TOTAL NET DE L'OPÉRATION48 125 €

Rendement global48,1 %

Rendement annualise9,6 %

Décomposition du retour sur investissement

Capital investi recupere — 100 000 € (67,5 %)Gain sur loyers — 23 125 € (15,6 %)Économie d'IS (amortissement) — 25 000 € (16,9 %)

Loyers nets perçus année par année

Loyers perçus — pic à 24 625 €

Composition du gain de l'opération

Gain sur loyers — 23 125 € (48,1 %)

Économie d'IS (amortissement) — 25 000 € (51,9 %)

Nominal de parts contrôle : l'usufruit 5 ans de Corum Origin s'acquiert pour 22,0 % de la pleine propriété 100 000 € / 22,0 % — clé ESTIMATION du cabinet (à confirmer aupres de la société de gestion) clé de répartition fixee par la société de gestion	454 545 €
Nombre de parts correspondant 454 545 € / 1 135 € par part	400,48 parts
Loyers annuels bruts (taux de distribution de 5,5 % sur le nominal) 454 545 € x 5,5 %	25 000 €
IS sur la quote-part de revenus de source française (6 % des revenus distribués) 25 000 € x 6 % x 25 % — les revenus immobiliers de source étrangère sont imposables dans l'État de situation de l'immeuble ; la double imposition est ensuite eliminee en France selon la convention applicable (exemption ou crédit d'impôt) art. 209, I CGI et conventions fiscales bilaterales	375 €
Loyers annuels NETS d'IS 25 000 € - 375 €	24 625 €
Loyers nets cumulés sur 5 ans 24 625 € x 5	123 125 €
Gain sur les loyers (loyers nets - capital investi, l'usufruit s'eteignant au terme) 123 125 € - 100 000 €	23 125 €
Amortissement comptable de l'usufruit sur sa durée (5 ans) 100 000 € / 5 immobilisation incorporelle amortissable lineairement sur la durée du démembrement — PCG (regl. ANC 2014-03) art. 214-1 ; déduction fiscale : art. 39, 1-2° CGI	20 000 € / an
Économie d'IS procuree par l'amortissement (25 %) 20 000 € x 25 % x 5 ans	25 000 €
TOTAL NET DE L'OPÉRATION 23 125 € + 25 000 €	48 125 €
Rendement global de l'opération 48 125 € / 100 000 €	48,1 %
Rendement global annualise (moyenne simple sur la durée) 48,1 % / 5 ans	9,6 %

Le regard du fiscaliste

•Clés de répartition relevees au 01/05/2026. Certaines grilles du fichier sont des ESTIMATIONS du cabinet et non des grilles publiees (la provenance est indiquee dans le détail du calcul) : elles sont revisees régulièrement et la disponibilité des usufruits n'est jamais garantie (enveloppes limitées) — confirmer aupres de la société de gestion avant toute proposition.
•L'usufruit temporaire s'ETEINT au terme sans valeur residuelle : le capital n'est recupere que via les loyers. Point mort : les loyers nets cumulés doivent dépasser l'investissement DIMINUÉ de l'économie d'IS liée à l'amortissement (soit 75 % de la mise à un IS de 25 %), sous réserve que la société dispose d'un résultat imposable suffisant pour absorber cet amortissement.
•Le levier fiscal tient à deux effets cumulés : l'amortissement de l'usufruit sur sa durée, et la neutralisation en France des revenus immobiliers de source étrangère : imposables dans l'État de situation de l'immeuble, ils sont ensuite exemptes ou ouvrent droit à un crédit d'impôt selon la convention applicable — souvent à des taux inférieurs à l'IS français.
•Réserve aux sociétés à l'IS disposant d'une TRÉSORERIE EXCÉDENTAIRE durablement immobilisable : holdings patrimoniales, SCI à l'IS, sociétés d'exploitation avec excedents.
•Acquisition sur le MARCHE SECONDAIRE (usufruit portant sur des parts existantes) : des droits d'enregistrement sont dus en sus du prix — 5 % pour les parts de sociétés à preponderance immobilière (art. 726, I, 2° CGI), à integrer au prix de revient et au rendement. Une SOUSCRIPTION démembrée à l'émission n'y est pas soumise.
•Risques à exposer : baisse du taux de distribution (loyers non garantis), absence totale de liquidité pendant la durée, risque de requalification si l'opération est depourvue de substance économique.
•Deux réserves techniques à soumettre à l'expert-comptable : (1) l'économie d'IS est calculée sur la TOTALITÉ de l'amortissement, alors que la fraction se rapportant aux revenus de source étrangère — exemptes ou neutralisés par convention — peut ne pas être effectivement déductible du résultat imposable en France ; (2) l'IS est ici assis sur les revenus DISTRIBUÉS, quand l'art. 238 bis K, I CGI retient la quote-part de RÉSULTAT de la SCPI déterminée selon les règles de l'IS (amortissements et charges de la SCPI compris), qui en différé.
•La première annuite d'amortissement se calcule en principe PRORATA TEMPORIS à compter de la date d'acquisition, le solde etant reporte sur un exercice supplémentaire : la simulation retient des annuites pleines, ce qui avance legerement l'économie d'IS.
•L'amortissement est présente séparément de l'IS sur les loyers, comme dans les simulations du cabinet : comptablement, tout s'impute sur le même résultat imposable — l'économie réelle dépend du résultat d'ensemble (à valider avec l'expert-comptable).
•Côté nu-propriétaire (souvent une personne physique) : aucun revenu distribué pendant la durée et remembrement sans taxation au terme (art. 1133 CGI) — mais la quote-part de résultat de la SCPI reste, le cas échéant, imposable entre ses mains selon l'art. 8 CGI. L'opération se structure à deux.
•ATTENTION art. 13, 5° CGI : le produit de la PREMIÈRE CESSION à titre onereux d'un usufruit temporaire — y compris sa constitution par le plein propriétaire — est impose non pas en plus-value, mais au barème de l'impôt sur le revenu dans la catégorie dont relevent les revenus procures par l'usufruit (revenus fonciers ici), plus les prélèvements sociaux. Vérifier avec la société de gestion que le montage retenu est une SOUSCRIPTION démembrée en direct (hors champ du 13, 5°) et non l'acquisition d'un usufruit cédé par un plein propriétaire.
•IFI : pendant le démembrement, la valeur en pleine propriété est déclarée par l'usufruitier (art. 968 CGI) — ici une société à l'IS, dont les associés personnes physiques peuvent être imposés sur la fraction immobilière de leurs titres ; le nu-propriétaire, lui, n'a rien à déclarer.
•La clé de 22,0 % retenue ici est une valeur ÉCONOMIQUE de marche. Le barème FISCAL de l'art. 669, II CGI valorise le même usufruit temporaire à 23,0 % (23 % de la pleine propriété par période de 10 ans entamee) : ce dernier ne sert qu'aux droits d'enregistrement et à l'assiette IFI, jamais au prix payé. Un écart significatif entre les deux doit rester justifiable economiquement.

Barèmes appliqués : loi de finances 2026 et loi de financement de la sécurité sociale 2026. Montants indicatifs, à vérifier à chaque loi de finances.

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