Immobilier
Location nue : micro-foncier ou régime réel
Abattement forfaitaire de 30 % contre charges réelles, et l'engagement de trois ans qu'emporte l'option.
Impôt annuel au micro-foncier3 965 €
Impôt annuel au réel3 776 €
Économie du régime réel189 €
Sort des loyers annuels (meilleur régime)
Loyers nets d'impôt — 8 224 € (68,5 %)Impôt + PS (meilleur régime) — 3 776 € (31,5 %)
Impôt annuel : micro-foncier vs réel (le plus bas gagne)
Micro-foncier (abattement 30 %)
3 965 €
Régime réel
3 776 € ✓
MICRO-FONCIER — abattement forfaitaire de 30 % 12 000 € x 70 % art. 32 CGI | base : 8 400 € |
MICRO-FONCIER — imposition à TMI 30 % + 17,2 % PS 8 400 € x 47,2 % | 3 965 € |
RÉEL — charges déductibles : gestion, assurances, taxe foncière, copropriete, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien/reparation/amelioration 2 500 € + 1 500 € + 0 € art. 31 CGI | - 4 000 € |
RÉEL — revenu net foncier imposable 12 000 € - 4 000 € | 8 000 € |
RÉEL — imposition à TMI 30 % + 17,2 % PS 8 000 € x 47,2 % | 3 776 € |
Verdict : le régime Réel economise 189 € par an — bascule dès que les charges dépassent 30 % des loyers | 3 776 € |
Le regard du fiscaliste
- •Règle d'or : dès que les charges réelles (dont intérêts et travaux) dépassent 30 % des loyers, le réel gagne. Un seul gros poste de travaux suffit généralement.
- •Nouveau depuis la LF 2026 : le STATUT DU BAILLEUR PRIVE (dispositif dit « Jeanbrun ») ouvre, pour la première fois en location NUE, un amortissement du logement (base de 80 % du prix, taux de 3,5 % à 5,5 %/an selon le niveau de loyer), sous engagement de location de 9 ans à l'habitation principale du locataire, pour les acquisitions réalisées jusqu'au 31/12/2028. Il n'est pas modélisé ici : vérifier le texte promulgue et ses decrets avant tout conseil.
- •L'option pour le réel est GLOBALE (tous les biens nus du foyer) et engage pour 3 ans — la chiffrer sur trois exercices, pas un seul.
- •Travaux déductibles : entretien, reparation, AMELIORATION (habitation). Jamais : construction, reconstruction, agrandissement (art. 31 CGI).
- •Si les charges creent un déficit, il s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (hors intérêts d'emprunt) : voir la calculette « Déficit foncier ».
- •Le micro-foncier est exclu en cas de dispositifs spécifiques (Malraux, monuments historiques, anciens Borloo/Robien...).
- •Location nue vs meublée : à loyers égaux, le LMNP au réel (amortissements) bat presque toujours le foncier réel — comparer avec la calculette LMNP avant de choisir le régime du bien.
Barèmes appliqués : loi de finances 2026 et loi de financement de la sécurité sociale 2026. Montants indicatifs, à vérifier à chaque loi de finances.
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Votre situation sort du cadre de ce simulateur ?
Un simulateur applique une règle générale. Il ne connaît ni votre régime matrimonial, ni vos revenus des autres années, ni les opérations déjà engagées. Vingt minutes suffisent à vérifier si le chiffre ci-dessus tient dans votre cas.
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