Déficit foncier : combien pouvez-vous imputer cette année

Un déficit foncier naît lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers encaissés. Il ne se constate qu'au régime réel : le micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 %, ne peut jamais produire de déficit. L'option pour le réel doit donc être prise avant l'année des travaux, et elle engage pour trois ans.

L'ordre d'imputation est strict et il change tout. Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les loyers, et sur eux seulement : la fraction de déficit qui provient des intérêts ne remonte jamais au revenu global. Ce sont les autres charges — travaux, taxe foncière, assurance, gestion — qui s'imputent ensuite, et dont l'excédent peut atteindre le revenu global.

Cette imputation sur le revenu global est plafonnée à 10 700 € par an. Le plafond est porté à 21 400 € pour les travaux permettant à un logement de sortir du statut de passoire thermique, c'est-à-dire de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce dispositif temporaire vise les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

Ce qui dépasse le plafond n'est pas perdu : l'excédent reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'économie réelle dépasse donc largement la première année, puisque le report efface aussi les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers futurs.

Deux conditions engagent la suite. Le bien doit rester loué nu, au régime réel, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, sauf licenciement, invalidité ou décès : à défaut, l'avantage est repris. Et les travaux doivent avoir été payés au cours de l'année d'imputation, non simplement engagés — le calendrier des factures se pilote.

Un point souvent ignoré : le déficit foncier échappe au plafonnement global des niches fiscales. Il s'agit d'une charge, non d'une réduction d'impôt. Pour un contribuable dont les 10 000 € de niches sont déjà saturés, c'est l'un des rares leviers encore disponibles.