Immobilier
Rendement locatif et TRI : du brut au net-net
Du rendement brut au net-net, cash-flow mensuel après crédit et TRI intégrant la revente.
Rendement brut4,7 %
Rendement net-net (après impôt)3,2 %
Effort de trésorerie mensuel-499 €
TRI sur 15 ans (avec revente)5,0 %
Enrichissement total estimé71 291 €
Emploi des loyers annuels effectifs
Charges — 2 800 € (17,9 %)Crédit (capital + intérêts) — 12 875 € (82,1 %)
Coût d'acquisition total (prix + 7,5 % de frais) 200 000 € + 15 000 € | 215 000 € |
Loyers annuels effectifs (vacance de 5 % deduite) 10 200 € x 95 % | 9 690 € |
Fiscalité annuelle — LMNP au réel : base ≈ 0 pendant la phase d'amortissement 0 € x 48,6 % | 0 € |
Crédit : 185 000 € sur 20 ans à 3,5 % annuites constantes | 1 073 € / mois |
Cash-flow de la PREMIÈRE année (loyers - charges - impôt - crédit) 9 690 € - 2 800 € - 0 € - 12 875 € — il s'ameliore ensuite si les loyers progressent, mais l'impôt augmente à mesure que les intérêts déductibles diminuent | -5 985 € / an (-499 € / mois) |
Revente en année 15 : prix revalorise à 1,5 % / an, remboursement du capital restant du 250 046 € - 58 979 € (hors fiscalité de plus-value — voir calculette dediee) | 191 068 € |
Rendements : brut / net de charges / net-net (après fiscalité) 4,7 % / 3,2 % / 3,2 % | TRI : 5,0 % |
Le regard du fiscaliste
- •Le TRI est le seul indicateur honnete : il intègre l'apport, les flux annuels ET la revente. Un « 6 % brut » peut cacher un TRI negatif après charges, impôt et vacance.
- •L'effet de levier du crédit démultiplie le TRI tant que le rendement net-net dépasse le taux du crédit — et l'inverse en cas de vacance prolongee : tester un scénario à 10 % de vacance.
- •En LMNP réel, la base imposable ≈ 0 est realiste 10-15 ans grace aux amortissements, mais pas eternelle : affiner avec la calculette LMNP.
- •La fiscalité de REVENTE n'est pas intégrée ici : la calculette « Plus-value immobilière » complété l'analyse (et en LMNP, reintegration des amortissements depuis 2025).
- •Ne pas oublier dans les charges : PNO, gestion locative (6-8 %), GLI (~2,5 %), provisions travaux (0,5-1 % du prix/an), CFE en meuble.
- •Un cash-flow negatif n'est pas disqualifiant : c'est un effort d'épargne qui construit du capital — le présenter comme tel au client, chiffre à l'appui.
Barèmes appliqués : loi de finances 2026 et loi de financement de la sécurité sociale 2026. Montants indicatifs, à vérifier à chaque loi de finances.
Simulateurs liés
- Capacité d'emprunt et budget d'acquisitionNorme HCSF de 35 % assurance comprise, mensualité maximale et budget d'acquisition qui en découle.
- LMNP : micro-BIC ou régime réel, où est le point de basculeAbattement de 50 % ou 30 % contre amortissements du bien et du mobilier. Le point de bascule est chiffré.
- Plus-value immobilière : impôt, abattements et surtaxeForfaits de 7,5 % et 15 %, abattements pour durée de détention distincts entre impôt et prélèvements sociaux, surtaxe.
Votre situation sort du cadre de ce simulateur ?
Un simulateur applique une règle générale. Il ne connaît ni votre régime matrimonial, ni vos revenus des autres années, ni les opérations déjà engagées. Vingt minutes suffisent à vérifier si le chiffre ci-dessus tient dans votre cas.
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