Immobilier
Plus-value immobilière : impôt, abattements et surtaxe
Forfaits de 7,5 % et 15 %, abattements pour durée de détention distincts entre impôt et prélèvements sociaux, surtaxe.
Frais d'acquisition
Travaux
Abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI)
Impôt sur le revenu (exonération à 22 ans) : 42 %Prélèvements sociaux (exonération à 30 ans) : 11,5 %
Plus-value brute75 000 €
Impôt sur le revenu (19 %)8 265 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)11 410 €
Surtaxe (1609 nonies G)0 €
Net vendeur estimé300 325 €
Décomposition du prix de cession
Prix de revient — 245 000 € (76,6 %)PV conservée — 55 325 € (17,3 %)IR 19 % — 8 265 € (2,6 %)PS 17,2 % — 11 410 € (3,6 %)
Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % du prix (droits + emoluments), sans justificatif — réserve aux biens acquis à TITRE ONEREUX 200 000 € x 7,5 % art. 150 VB II 3° CGI | + 15 000 € |
Travaux : forfait de 15 % du prix d'acquisition (bien détenu depuis plus de 5 ans), sans justificatif 200 000 € x 15 % art. 150 VB II 4° CGI | + 30 000 € |
Prix de revient corrige 200 000 € + 15 000 € + 30 000 € | 245 000 € |
Prix de cession net (diminué des frais supportes par le vendeur : diagnostics, mainlevee...) art. 150 VA CGI | 320 000 € |
Plus-value brute 320 000 € - 245 000 € | 75 000 € |
Abattement IR pour 12 an(s) de détention : 42 % (6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e) art. 150 VC CGI | base IR : 43 500 € |
Impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 % 43 500 € x 19 % art. 200 B CGI | 8 265 € |
Abattement PS : 11,5 % (1,65 %/an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e) art. L.136-7 CSS | base PS : 66 338 € |
Prélèvements sociaux au taux de 17,2 % 66 338 € x 17,2 % | 11 410 € |
Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées (assise sur la PV nette imposable à l'IR) PV nette imposable <= 50 000 € : pas de surtaxe art. 1609 nonies G CGI | 0 € |
Total de l'imposition 8 265 € + 11 410 € + 0 € | 19 675 € |
Net vendeur estimé | 300 325 € |
Le regard du fiscaliste
- •Résidence principale : exonération TOTALE (art. 150 U II 1° CGI), y compris la surtaxe — la condition s'apprecie au jour de la cession (occupation effective et habituelle).
- •Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération possible si le vendeur n'a pas ete propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes. L'exonération est limitée à la FRACTION du prix de cession effectivement remployee, dans les 24 mois, à l'acquisition ou la construction du logement affecté à son habitation principale (art. 150 U, II-1° bis CGI) — un remploi partiel n'exonère qu'a proportion.
- •La durée de détention se decompte de DATE à DATE depuis l'acquisition ; pour un bien reçu par succession/donation, depuis la date de la transmission (valeur déclarée = nouveau prix de revient).
- •Les moins-values immobilières ne s'imputent ni sur les plus-values ni sur le revenu global (sauf cas très particuliers de ventes en bloc).
- •Le forfait travaux de 15 % est cumulable avec le forfait de 7,5 % et ne nécessite AUCUNE facture : presque toujours gagnant après 5 ans de détention pour un bien ancien.
- •LMNP : pour les cessions réalisées depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits sont REINTEGRES dans le calcul de la plus-value (art. 150 VB, III CGI) — saisir leur montant cumule dans le champ dedie. Exceptions : résidences etudiantes et résidences-services seniors (art. L. 631-12 et L. 631-13 CCH).
- •SCI à l'IS : régime totalement different (PV professionnelle, reintegration des amortissements, pas d'abattement de durée) — ne pas utiliser cette calculette.
- •Autres exonérations à vérifier avant toute simulation : prix de cession n'excedant pas 15 000 € (art. 150 U, II-6°), titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité sous conditions de revenu fiscal de référence (art. 150 U, III), cessions au profit d'un organisme de logement social (art. 150 U, II-7° et 8°), et expropriation avec remploi (art. 150 U, II-4°).
- •La plus-value nette imposable entre dans le REVENU FISCAL DE RÉFÉRENCE (art. 1417, IV CGI) : une cession importante peut declencher la CEHR (art. 223 sexies, 3 % puis 4 %) et la CDHR (art. 224, imposition minimale de 20 % du RFR ajuste), non chiffrees ici.
- •L'impôt est prélevé par le notaire le jour de la vente (déclaration 2048-IMM) : le « net vendeur » est bien la somme effectivement reçue.
Barèmes appliqués : loi de finances 2026 et loi de financement de la sécurité sociale 2026. Montants indicatifs, à vérifier à chaque loi de finances.
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