Transmission

Démembrement : valeur de l'usufruit et de la nue-propriété

Barème de l'article 669 du CGI, usufruit viager ou temporaire, et l'économie d'une donation démembrée.

Valeur du bien en pleine propriété

€

Age de l'usufruitier

ans

Abattement pour la comparaison donation

€

Barème de l'usufruit viager (art. 669 I CGI)

Age de l'usufruitier	Usufruit	Nue-propriété
de 0 a 20 ans revolus	90 %	10 %
de 21 a 30 ans revolus	80 %	20 %
de 31 a 40 ans revolus	70 %	30 %
de 41 a 50 ans revolus	60 %	40 %
de 51 a 60 ans revolus	50 %	50 %
de 61 a 70 ans revolus	40 %	60 %
de 71 a 80 ans revolus	30 %	70 %
de 81 a 90 ans revolus	20 %	80 %
91 ans et plus	10 %	90 %

Usufruit (40 %)120 000 €

Nue-propriété (60 %)180 000 €

Droits si donation de la nue-propriété14 194 €

Économie vs donation en pleine propriété24 000 €

Répartition de la valeur du bien

Usufruit (conserve par le donateur) — 120 000 € (40,0 %)Nue-propriété (transmise) — 180 000 € (60,0 %)

Usufruit VIAGER — usufruitier de 65 ans barème fiscal : usufruit 40 % / nue-propriété 60 % art. 669 I CGI	40 %
Valeur fiscale de l'usufruit 300 000 € x 40 %	120 000 €
Valeur fiscale de la nue-propriété 300 000 € x 60 %	180 000 €
Stratégie — donation de la nue-propriété (ligne directe, abattement 100 000 €) : base taxable 180 000 € - 100 000 € art. 779 CGI	80 000 €
Tranche de 0 € a 8 072 € — taux 5 % 8 072 € x 5 % art. 777 CGI	404 €
Tranche de 8 072 € a 12 109 € — taux 10 % 4 037 € x 10 % art. 777 CGI	404 €
Tranche de 12 109 € a 15 932 € — taux 15 % 3 823 € x 15 % art. 777 CGI	573 €
Tranche de 15 932 € a 552 324 € — taux 20 % 64 068 € x 20 % art. 777 CGI	12 814 €
Droits sur la donation de la nue-propriété	14 194 €
Comparaison : droits si donation de la PLEINE propriété (même abattement) base 200 000 €	38 194 €
Économie de droits grace au démembrement	24 000 €

Le regard du fiscaliste

•Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire SANS droits ni taxe supplémentaires (art. 1133 CGI) : l'usufruit s'eteint, il ne se transmet pas.
•La donation avec réserve d'usufruit doit être notariée et antérieure de plus de 3 mois au décès pour ecarter la presomption de propriété de l'art. 751 CGI.
•Donation temporaire d'usufruit (à un enfant etudiant, une fondation...) : minimum 3 ans par acte notarié ; le bien sort de l'assiette IFI du donateur pendant la durée (c'est l'usufruitier qui déclare, art. 968 CGI).
•Attention au quasi-usufruit sur somme d'argent : depuis la LF 2024 (art. 774 bis CGI), la dette de restitution issue d'une donation de somme d'argent avec réserve d'usufruit n'est plus déductible de la succession.
•La PREMIÈRE cession à titre onereux d'un usufruit temporaire — y compris sa constitution par le plein propriétaire — est imposée comme un REVENU au barème de l'IR, dans la catégorie dont relevent les revenus procures par l'usufruit (revenus fonciers pour un immeuble), et non comme une plus-value (art. 13, 5 CGI). Les cessions ULTERIEURES du même usufruit relevent, elles, du régime des plus-values : piège classique.
•Le barème 669 est purement fiscal : pour un partage économique (vente démembrée), une évaluation actuarielle de l'usufruit peut être retenue.

Barèmes appliqués : loi de finances 2026 et loi de financement de la sécurité sociale 2026. Montants indicatifs, à vérifier à chaque loi de finances.

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