Immobilier

Nue-propriété : décote, fiscalité nulle et rendement

Décote à l'acquisition, aucun revenu donc aucune fiscalité, remembrement exonéré au terme.

Valeur en pleine propriété

€

Prix de la nue-propriété

% PP

Durée du démembrement

ans

Frais d'acquisition sur la nue-propriété

Revalorisation du marche

%/an

Capital investi (prix de la NP + frais d'acquisition)194 400 €

Valeur recuperee au terme375 070 €

Gain total195 070 €

Rendement actuariel annuel4,5 %

Décomposition de la valeur au terme

Capital investi — 194 400 € (49,9 %)Gain mecanique + marche — 195 070 € (50,1 %)

Prix d'acquisition de la nue-propriété (60 % de la pleine propriété) 300 000 € x 60 % — clé de répartition économique fixee par l'usufruitier institutionnel	180 000 €
Valeur de la pleine propriété au terme (revalorisation 1,5 % / an sur 15 ans) 300 000 € x (1 + 1,5 %)^15	375 070 €
Remembrement AUTOMATIQUE et SANS FISCALITÉ au terme : l'usufruit s'eteint, le nu-propriétaire devient plein propriétaire art. 617 C. civ. et 1133 CGI	+ 195 070 €
Gain total (mecanique de la décote + revalorisation du marche) 375 070 € - 180 000 €	195 070 €
Taux de rendement actuariel annuel (375 070 € / 180 000 €)^(1/15) - 1	4,5 %

Le regard du fiscaliste

•Zéro fiscalité pendant toute la détention : pas de revenus fonciers (donc pas d'IR ni de PS), pas de taxe foncière (à la charge de l'usufruitier), et HORS assiette IFI (art. 968 CGI : c'est l'usufruitier qui déclare).
•Le remembrement au terme est un non-évènement fiscal (art. 1133 CGI) : aucune imposition, aucun frais.
•En cas de revente APRÈS remembrement, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est la valeur de la PLEINE propriété au jour de l'acquisition de la NP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10) : la décote echappe à la taxation.
•Financement à crédit possible : les intérêts ne sont pas déductibles (pas de revenus fonciers) SAUF si l'usufruitier est un bailleur social (exception de l'art. 31 I-1°-d CGI, imputables sur d'autres revenus fonciers).
•Points de vigilance contractuels : convention de démembrement (état du bien à la restitution, travaux 605/606 C. civ.), qualité de l'usufruitier, liquidité en cas de revente de la NP en cours de démembrement (marche secondaire etroit).
•Outil ideal pour preparer la retraite : capital bloque sans fiscalité pendant la vie activé, revenus (location ou vente) recuperes au moment où la TMI baisse.

Barèmes appliqués : loi de finances 2026 et loi de financement de la sécurité sociale 2026. Montants indicatifs, à vérifier à chaque loi de finances.

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